初心者向け | 株式会社不動産科学研究所

不動産投資の経費はどこまで？認められるもの・認められないものまとめ

Itsuki Nisimura — Sat, 25 Apr 2026 22:34:27 +0000

「不動産投資は経費が多く使えるから節税になる」そう聞いたことがある方は多いはずです。しかし実際に物件を持ってみると、「これは経費にできるのか」「この費用はどう記録すればいいのか」という疑問が次々と出てきます。

不動産投資の節税効果を最大化するには、「何が経費になるか」を漏れなく把握し、「何が経費にならないか」を正確に理解するという両方の知識が必要です。

この記事では、不動産投資の経費について物件取得時から運用中まで不動産投資で経費として処理できるものを紹介します。

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【監修者情報】不動産投資家　小原正徳

1981年4月6日生まれ　不動産投資家
東京大学卒業後、EYグループ不動産部門、
ゴールドマン・サックスグループ不動産ファンド部門を経て
2016年に東京都新宿区株式会社不動産科学研究所で独立
2022年には総資産20億円を形成
同年、新たなチャレンジとして不動産投資スクールを開校し、自身の培ったノウハウの提供を開始

株式会社不動産科学研究所　代表取締役
宅地建物取引士
不動産鑑定士
不動産証券化協会認定マスター

不動産投資における「経費」の基本的な考え方

不動産投資における経費とは「不動産所得を得るために直接・間接的に要した費用」を指します。

この「不動産所得を得るために」という点が、経費として認められるかどうかの根本的な判断基準です。

経費が増えると課税対象となる不動産所得が圧縮されます。

たとえば家賃収入が100万円あっても、経費が60万円あれば課税対象となる不動産所得は40万円に減ります。

この差が所得税・住民税の計算に直接影響するため、経費を正確に把握することが節税の出発点になります。

不動産投資の節税に関する仕組みを知りたい方は以下の記事も参考にしてください。

参考：不動産投資はなぜ節税になる？仕組みや節税できるケース、注意点を解説

不動産所得の計算式と経費の役割

不動産所得は以下の式で計算されます。

不動産所得＝総収入金額－必要経費

この計算式がシンプルに示すとおり、経費が増えるほど不動産所得は小さくなり、課税される税額も下がります。

例えば、年収500万円の会社員が年間の家賃収入100万円を得た場合を考えます。

経費ゼロなら不動産所得は100万円となり、給与所得と合算して税率が高まります。

しかし管理費・ローン利息・減価償却費などで60万円の経費を計上できれば、不動産所得は40万円に圧縮されます。

所得税率が20%の場合、この差は約12万円の節税効果に相当します。経費の把握が手取り収益に直結することが、この数字からよくわかります。

経費に上限はあるのか

結論から言えば、不動産投資における経費に上限金額は設けられていません。

不動産投資に直接関連する費用であれば、金額にかかわらず計上できることが原則です。

ただし「多ければ多いほど良い」という発想は危険です。

実態を伴わない経費の計上や、業務との関連性が薄い費用を無理に経費化しようとすると、税務調査での否認リスクが高まります。

経費は「実際に支出した・不動産投資に関連する」という2つの要件を満たすものを、漏れなく正確に計上することが大切です。

不動産投資で経費として認められる費用【項目別一覧】

認められる経費を以下の3つのフェーズに分けて紹介します。

物件取得時
運用中の固定的な費用
運用状況によって変わる変動的な費用

自分が今どのタイミングにいるかを照らし合わせながら確認してください。

物件取得時にかかる経費

物件を購入するとき、売買代金以外にもさまざまな費用が発生します。

これらのなかには購入した年の経費として計上できるものと、取得価格に含めて減価償却の対象にするものがあります。

項目	内容
登録免許税	登記（所有権移転・抵当権設定）の際にかかる税金。支払った年の経費として計上。
不動産取得税	物件取得後に一度だけ課税される都道府県税。原則として支払い時の経費。
印紙税	売買契約書やローンの契約書（金消契約）に貼付する印紙代。
司法書士・税理士報酬	登記手続きの代行や、取得時の税務相談にかかる費用。取得に直接関連するものは経費。

混同しやすい部分なので整理しておきましょう。

登録免許税・不動産取得税・印紙税

以下の3種の税金はいずれも「租税公課」として経費算入できます。

項目	内容
登録免許税	所有権移転登記・抵当権設定登記にかかる税金で、支払った年の経費として計上できる
不動産取得税	不動産取得税は物件取得後に都道府県から課税される税金で、原則として支払った年の経費にできる
印紙税	売買契約書・金銭消費貸借契約書に貼付する収入印紙の費用で、これも経費として計上できる

司法書士・税理士への報酬

所有権移転登記にかかる司法書士への報酬は、原則として物件の取得価額に含めて資産計上（建物の場合は減価償却）します。

一方、融資を利用する際の抵当権設定登記にかかる司法書士への報酬は、支払った年の経費として計上可能です。

税理士に取得時の税務相談を依頼した場合の費用も同様です。

ただし、物件購入を検討している段階でかかった費用（見学のための交通費・未購入で終わった物件の調査費用など）は、実際に取得に至らなかった場合は経費として扱いにくいケースがあります。

「取得に直接要した費用かどうか」が判断の基準になります。

運用中に毎年発生する固定的な経費

物件を保有・運用している間、毎年ほぼ一定額が発生する費用があります。

これらを「固定的経費」として把握しておくと、収支シミュレーションの精度も高まります。

項目	内容
固定資産税・都市計画税	土地・建物に課される税金。全額経費算入が可能。評価額により変動するが、一棟物件では年間数十万円になることもある。
火災保険料・地震保険料	リスク備えの保険料。単年払いはその年に全額、長期一括払いは期間に応じて按分して毎年経費計上する。
管理委託料・建物管理費	管理会社への手数料や修繕積立金など。修繕積立金は管理組合に支払った時点で経費として記録する。
ローンの利息分	返済額のうち「利息」のみが経費対象。元金返済分は経費にならないため、返済明細書での内訳確認が必須。
減価償却費	建物の取得費を耐用年数で割って計上する費用。実際の手出し（現金支出）がないのに経費にできる節税の要。

固定資産税・都市計画税

土地・建物に対して毎年課税される固定資産税と、市街化区域内の物件に課される都市計画税は、「租税公課」として全額経費算入できます。

年1回（または4期分割）で納付書が届くので、必ず保管しておきましょう。

税額は物件の評価額によって変わりますが、一棟アパートでは年間数十万円規模になることもあります。

火災保険料・地震保険料

不動産投資で加入する火災保険・地震保険の保険料は経費になります。ただし、支払い方法によって計上タイミングが異なります。

年払いの場合はその年の全額を経費計上できます。

長期一括払いの場合は、保険期間全体に按分して毎年の経費に計上する必要があります。

たとえば5年一括で30万円を支払った場合、毎年6万円ずつ経費計上します。

一括払い契約の際は、按分計算を忘れずに行いましょう。

管理委託料・建物管理費

管理会社に支払う委託手数料（一般的に家賃収入の5〜10%程度）は、全額経費として計上できます。

マンション・アパートの管理組合に支払う管理費も同様です。

修繕積立金は、原則として「実際に修繕工事が行われた年」の経費になります。

ただし、管理組合の規約等で「返還義務がない」など一定の要件を満たしている場合は、支払った年の経費として計上できる特例があります。

ただし「積立金を支払った年」と「実際に修繕工事が行われる年」は必ずしも一致しないため、支払いベースで記録することが重要です。

ローンの利息分（元金との区別）

不動産投資ローンの返済額のうち、経費になるのは利息部分のみで、元金返済分は経費にはなりません。

この点を混同しているケースが多いため注意が必要です。

毎月の返済額は、元金と利息が合算された金額で引き落とされますが、金融機関から送付される返済明細書や年間返済計画表で元金・利息の内訳を確認できます。

毎月変動する利息額を年間で合計して経費計上します。

減価償却費（現金支出なしの節税効果）

建物や設備は時間の経過とともに価値が減少するという考え方のもと、取得費用を一定期間で分割して経費計上できます。

これが「減価償却費」で、実際には現金が出ていかないにもかかわらず経費として計上できる点が、不動産投資の節税において特に重要な要素です。

減価償却による節税については、以下の記事も参考にしてください。

参考：不動産投資はなぜ節税になる？仕組みや節税できるケース、注意点を解説

運用状況によって金額が変わる変動的な経費

毎年必ず発生するわけではないものの、該当した年には経費として計上できる費用群です。

項目	内容のポイント
修繕費・資本的支出	原状回復（修繕費）は一括経費、価値向上（資本的支出）は減価償却。20万円未満の修理は修繕費として処理可能。
仲介手数料・広告宣伝費	入居者募集にかかった費用やフリーレント期間のコスト。募集活動を行った（支出した）年の経費として計上する。
旅費・交通費・車両費	物件確認や打ち合わせの費用。自家用車を併用する場合は、走行距離などの根拠に基づき「業務分」を家事按分する。
通信・情報収集・交際費	通信費は利用割合で按分。書籍・セミナー代のほか、業者との会食費も業務上必要なものは交際費として認められる。

修繕費と資本的支出の線引き

修繕に関する費用は「修繕費」として一括経費計上できるものと、「資本的支出」として減価償却が必要なものに分かれます。

修繕費として認められるのは、原状回復を目的とした工事（壁紙の張り替え・設備の修理・外壁の塗り替えなど）です。

一方、建物の価値を高めたり耐用年数を延長させたりする工事（間取りの変更・設備のグレードアップなど）は資本的支出として扱い、減価償却の対象になります。

国税庁の基準では「1回の修繕で支出した金額が20万円未満」なら修繕費として処理できます。金額が大きく判断が難しい場合は、税理士に相談することをおすすめします。

仲介手数料・広告宣伝費

入居者募集のために支払う不動産仲介手数料やポータルサイト掲載費用などは、経費として算入できます。

なお、フリーレント（家賃無料期間）については、その期間の家賃収入を計上しない形で処理するため、経費として帳簿に計上するものではありません。

支出した年に計上するのが原則です。

旅費・交通費と自動車関連費

物件の現地確認・管理会社との打ち合わせ・物件購入に向けた情報収集活動などにかかる交通費・宿泊費は経費になります。

自動車を不動産投資と私用で兼用している場合は「家事按分」が必要です。

年間の走行距離のうち業務利用割合（たとえば30〜50%など）を根拠とともに設定し、その割合分を経費として計上します。

按分の根拠として走行記録（日付・目的・距離）をつけておくと税務調査でも説明しやすくなります。

通信費・情報収集費・交際費

スマートフォン・インターネット料金は不動産投資に使用している割合に応じた家事按分が可能です。

不動産投資関連の書籍代・セミナー参加費は「情報収集のための費用」として経費算入できます。

管理会社・仲介業者・金融機関担当者との業務上の会食費は接待交際費として計上できますが、「誰と・何のために」という記録を残しておくことが重要です。

不動産投資の経費として認められないもの

「経費にできると思っていたが、実はNGだった」というケースは少なくありません。

以下は経費として落とせないので注意してください。

税金・罰則関係で経費にならないもの

所得税・住民税・法人税は経費として認められません。

これらは「不動産所得を得るための費用」ではなく「利益から払う税金」だからです。

固定資産税が経費になるのは「物件保有のために発生する税金」という性格のためで、カテゴリが異なります。

交通違反の反則金・各種罰則金も経費不可です。これらは「違法行為に対するペナルティ」であり、不動産投資の業務遂行とは性格が異なります。

プライベートとの混同が起きやすい費用

スーツ代・コンタクトレンズ代は「プライベートでも使えるもの」として、業務用途を主張しても認められないケースが多いです。

同様にジム会費・個人的な飲食・観光目的の旅行費用も、業務関連性の説明が難しく経費として通りにくいです。

税務署が判断する際の視点は「その費用がなければ不動産所得を得られなかったか」という点です。

この基準を念頭に置くと、プライベートとの線引きが自然とできるようになります。

判断が微妙なグレーゾーンの費用

資格取得費用は、現在営んでいる不動産賃貸業に直接必要な資格（たとえば宅地建物取引士など）であれば認められる可能性がありますが、単なるスキルアップ目的の場合は認められにくいです。

家族への給与は、青色申告者が「青色事業専従者給与に関する届出書」を税務署に提出し、実際に業務に従事している場合は経費として計上できます。届出なしの場合は経費になりません。

リフォーム工事は前述の「修繕費か資本的支出か」という判断が必要で、状況によって扱いが変わるグレーゾーンの代表例です。

経費を正しく管理するための実務的な手順

経費を正しく管理する方法や手順も抑えておきましょう。

領収書・レシートの保管と記録のルール

不動産投資に関する書類の法定保存期間は原則7年です。

紙の領収書はファイリングして保管し、電子取引（クレジットカード明細・電子請求書など）は電子帳簿保存法の要件に従い、電子データのまま保存することが義務化されています。

記録ツールは、白色申告なら収支を管理するエクセルシートで対応可能です。青色申告の複式簿記には、freee・マネーフォワードクラウド確定申告・弥生会計などのクラウド会計ソフトが実用的です。

スマートフォンのカメラで領収書を撮影してデータ化できる機能を活用することで、紙の管理を最小化できます。

確定申告で不動産所得を正確に申告する流れ

会社員であっても、不動産所得が20万円を超えた場合は確定申告が必要です（20万円以下でも住民税の申告は必要な場合があります）。

申告の流れは「収入・経費の集計→不動産所得の計算→申告書の作成→税額の計算→e-Taxまたは書面での提出→納税または還付」という順番です。

申告期間は翌年の2月16日〜3月15日が原則です。還付申告（源泉徴収された税金が戻る場合）は1月1日から申告できます。

青色申告を適用するには、適用を受けようとする年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。

税務調査への備えと日頃の記録習慣

税務調査は一定の割合で行われますが、日頃から適正な申告をしていれば過度に恐れる必要はありません。

調査が入った際に必要なのは、帳簿・領収書・契約書・銀行通帳などを整理して提示できる状態にしておくことです。

特に重要なのは「なぜその費用が経費になるのか」を説明できる記録です。

接待交際費なら誰と何の目的で会ったか、旅費なら物件に関連する訪問だったかなど、経費計上の根拠をメモとして残しておく習慣が、調査対応の安心感に直結します。

「疑わしいものを全部経費に」という姿勢は否認リスクを高めるため、適正な計上を積み重ねることが最善の備えです。

よくある疑問をまとめて解決するQ&A

ここからは不動産投資の経費に関するよくある質問を紹介します。

車の購入費・維持費はどこまで経費になる？

業務使用割合に応じた按分計算で一部を経費にできます。

走行距離記録（日付・訪問先・目的・距離）を日々つけておくことが、按分割合の根拠として最も説明力があります。

業務使用が50%なら取得費・維持費の50%を経費として計上します。

「全額経費」を主張するには、業務専用車であることの証明が必要で、プライベートと兼用している場合は全額計上は難しいと考えてください。

不動産投資で自宅家賃は経費にできる？

賃貸の自宅家賃は、不動産投資の業務（収支計算や物件検索など）で使用する分に限り「家事按分」として経費計上可能です。

算出する際には、事務スペースの占める「面積比」や、業務に従事する「時間比」を用います。

例えば家賃10万円で10%の面積を仕事用とすれば、月1万円を経費にできます。

ただし、実態とかけ離れた高い割合（50%超など）は否認リスクがあるため注意が必要です。

副業程度なら5〜20%程度が一般的で、専用デスクを設けるなど客観的な根拠が求められます。

経費の記録はエクセルでも問題ない？

白色申告であれば収支記録のエクセル管理でも対応できます。

ただし、青色申告で55万円や65万円の最大控除を受けるには、複式簿記での記帳に加え、不動産投資が「事業的規模（原則として独立した家屋5棟、またはアパート等の室数10室以上）」である必要があります。

この規模に満たない場合は、複式簿記であっても控除額は10万円となります。

まとめ｜経費の全体像を把握して収益を最大化する

不動産投資の経費は「不動産所得を得るために要した費用」であるかどうかが、認められるかどうかの根本的な判断基準です。

物件取得時の登録免許税・印紙税・不動産取得税、運用中の固定資産税・ローン利息・管理委託料・火災保険料・減価償却費など、該当する費用を漏れなく把握することが節税の出発点になります。

一方、所得税・住民税・プライベートとの混同が生じやすい費用は経費として認められないため、業務との関連性を常に意識することが重要です。

また、修繕費と資本的支出の区別、自動車や通信費などの家事按分、接待交際費の記録といった「グレーゾーン」への対処も、正確な申告には欠かせない知識です。

経費管理の実務面では、領収書の7年保管・電子帳簿保存法への対応・クラウド会計ソフトの活用といった仕組みを整えることで、確定申告や万が一の税務調査にも落ち着いて対応できるようになります。

「実際に支出した」「不動産投資に関連する」という2つの要件を満たす費用を、根拠を持って正確に計上し続けることが、長期的な節税効果と安心した投資運用につながります。

なお、本記事で紹介した内容は以下の動画でも解説しています。

URL: www.youtube.com

不動産投資はなぜ節税になる？仕組みや節税できるケース、注意点を解説

Itsuki Nisimura — Sat, 25 Apr 2026 22:33:59 +0000

「不動産投資は節税になる」という話を耳にしたことがある方は多いはずです。しかし「なぜ節税になるのか」を正確に説明できる人は、意外と少ないのではないでしょうか。

節税の仕組みを理解せずに物件を買うと、「思ったより税金が減らなかった」「売却時に多額の税金がかかった」という失敗に直結します。逆に仕組みを正しく理解すれば、同じ物件でも節税効果を最大化した戦略が取れるようになります。

結論を先に言えば、不動産投資の節税の核心は「減価償却で作った帳簿上の赤字を、給与などの黒字所得と相殺すること」です。

「現金は減っていないのに税金だけが減る」この仕組みを理解することが、節税戦略の第一歩です。

この記事では、現役不動産投資家・小原正徳氏の実践的な視点をもとに、節税の仕組み・具体的なシミュレーション・意外と落とせる経費・節税のリスクまで、初心者にもわかりやすく体系的に解説します。

【監修者情報】不動産投資家　小原正徳

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結論｜不動産投資で節税できるのは「損益通算」で赤字・黒字を相殺できるから

不動産投資で節税できる理由は、シンプルに言えば「帳簿上の赤字を使って、課税される所得を減らせるから」です。

この仕組みを理解するには、以下の2つのポイントを押さえる必要があります。

・不動産投資で所得税・住民税を節税できる仕組み
・現金は減っていないのに税金が減る仕組み

それでは詳しく解説します。

不動産投資で所得税・住民税を節税できる仕組み

不動産投資の節税は、以下の表の通り3ステップで成立します。

項目	内容
STEP1：減価償却で帳簿上の赤字を作る	建物や設備は、時間の経過とともに価値が減少するという考え方のもと、購入価格を一定期間にわたって費用として計上できるのが「減価償却費」。
STEP2：赤字を給与所得などと「損益通算」する	不動産所得の赤字は、給与所得・事業所得など他の所得と合算（損益通算）できる。たとえば給与所得が800万円あり、不動産所得が−200万円の場合、課税対象となる所得は600万円になる。
STEP3：課税所得が圧縮されて税金が減る	課税所得が減れば、それに応じて所得税・住民税の負担が軽くなる。所得税は累進課税のため、所得が高いほど節税効果が大きくなるという特性がある。

たとえば、給与所得が800万円で不動産所得がマイナス200万円の場合、課税対象は600万円まで下がります。

このように、実際には手元に現金があっても、会計上の「赤字」を作ることで合法的に税金をコントロールできるのが不動産投資の強みです。

支出はないのに税金だけが減る「減価償却」のカラクリ

節税の最大のポイントは、減価償却費が「実際にお金を支払わない経費」であることです。

通常、経費といえば「お札が財布から出ていくもの」ですが、減価償却費は異なります。たとえば年間100万円の減価償却費を計上する場合、その年に1円も支払っていなくても、帳簿上は100万円の「損失」として認められます。

この「支出を伴わない経費」によって課税所得が下がるため、「手元の現金は維持（または増加）しながら、支払う税金だけを減らす」ことが可能になります。これが、不動産投資が資産形成において「資金効率が極めて良い」と言われる本質的な理由です。

ただし、減価償却はあくまで「購入代金の前借り」であり、売却時にはその分だけ物件の帳簿価格が下がる（＝売却益が出やすくなる）という「税金の先送り」の側面もあります。

不動産投資の節税ケース【具体例シミュレーション】

節税効果は年収によって大きく異なります。まずは以下の表をご確認ください。

課税される所得金額	所得税率	控除額	住民税率	合計税率
195万円以下	5%	0円	10%	15%
195万円超～ 330万円以下	10%	97,500円	10%	20%
330万円超～ 695万円以下	20%	427,500円	10%	30%
695万円超～ 899万円以下	23%	636,000円	10%	33%
900万円超～ 1,800万円以下	33%	1,536,000円	10%	43%
1,800万円超～ 4,000万円以下	40%	2,796,000円	10%	50%
4,000万円超	45%	4,796,000円	10%	55%

「自分にはどれくらい効果があるか」をイメージするために、2つのケースで比較します。

【節税効果高い】年収900万円以上のケース

所得控除後の課税所得が900万円以上の方は所得税率が33%以上に達します。この税率が高いほど、課税所得を1円でも減らしたときの節税額が大きくなります。

【シミュレーション例】

給与所得：1,000万円
不動産所得：家賃収入120万円−経費（減価償却含む）220万円＝−100万円
損益通算後の課税所得：1,000万円−100万円＝900万円
節税効果の目安：所得税率33%+住民税10%＝約43%相当 → 約43万円の節税

年収が高い方にとって、不動産投資の節税は大きなメリットになります。

【節税効果薄い】年収900万円未満のケース

年収が低いほど所得税率が低くなるため、課税所得を圧縮しても税額の減少は限定的になります。

【シミュレーション例】

給与所得：500万円
不動産所得：−100万円
損益通算後の課税所得：400万円
税率目安：所得税20%+住民税10%＝30% → 節税額は約30万円

節税効果がゼロではありませんが、高所得者と比べると効果は小さくなります。

年収900万円以下の方が不動産投資を行う場合は、節税効果よりもキャッシュフロー（毎月の手残り収入）と資産形成を主目的に置く考え方が適切です。

とはいえ、ここまで不動産投資が節税になると伝えましたが、節税額は上記を見ても分かる通り、そこまで大きくありません。

あくまでも目的が「不動産投資」であれば節税のメリットも受けられるますが、節税のために不動産投資をするのは向いていないことを抑えておきましょう。

物件別｜不動産投資で節税効果が出やすい物件・出にくい物件

どの物件を買うかによって、節税効果は大きく変わります。

節税効果が出やすい物件とそうでない物件は以下の通りです。

分類	物件タイプ	節税のしやすさ	特徴・節税の仕組み
節税効果が出やすい	築古の木造物件	特大	法定耐用年数（22年）を超えた物件は、最短4年で一気に減価償却が可能。短期間で大きな赤字を作れるため、スポット的な節税に強い。
節税効果が出やすい	新築・築浅のRC造	中〜長期	耐用年数が47年と長いため、長期間にわたって安定した減価償却費を計上できる。毎年コツコツ税負担を抑えたい人向け。
節税効果が出にくい	土地のみの購入	なし	土地は経年劣化しない（価値が減らない）というルールのため、減価償却が一切できない。
節税効果が出にくい	築浅の中古区分マンション	小	物件価格に対して「建物の割合」が低く、減価償却できる総額が少ないため、大きな節税メリットは得にくい。
節税効果が出にくい	高利回りの黒字物件	低	実質キャッシュフローが大幅な黒字の場合、不動産所得がプラスになるため、「損益通算」による節税が発生しない。

それでは詳しく解説します。

節税効果が出やすい物件

築古の木造物件は節税効果が高い代表例です。

木造の法定耐用年数は22年で、すでに耐用年数を超えた築古木造は4年という短い期間で全額償却できます。

短期間に大きな減価償却費を計上できるため、節税効果が集中します。

新築・築浅のRC造（鉄筋コンクリート）物件は法定耐用年数が47年と長く、建物価格が高いため、長期間にわたって安定した減価償却費を計上し続けられます。

「毎年一定額の節税を続けたい」というニーズに合っています。

節税効果が出にくい物件

土地のみの購入は土地の減価償却ができないため、節税効果はほぼ期待できません。

そのほかにも、中古区分マンションは、一棟物件と比べてそもそも建物価格の絶対額が低く、減価償却できる金額自体が限られます。

さらに築浅・高額の物件は建物比率が低くなる傾向があり、減価償却額が少ないため、短期的な節税効果は特に限定的です。

一方、築古物件は償却期間が短く初期の年間償却額は大きくなりますが、償却が早期に終了するため長期的な節税効果は続きません。いずれにせよ、区分マンションは節税手段として効果が出にくい類型です。

また、表面利回りが高く実質的なキャッシュフローが黒字の物件は、不動産所得が黒字になるため損益通算が発生せず、節税効果は薄くなります。

不動産投資における節税投資の考え方

不動産投資の節税効果は、「保有中の所得税・住民税率」と「売却時の譲渡所得税率」の差によって生まれます。

物件の売却時には、保有期間によって譲渡所得税率が大きく異なります。

・【短期譲渡】保有期間5年以下：譲渡所得税率は約39%（所得税30%＋住民税9%）と高く、節税どころか大きな税負担になるリスクがある

・【長期譲渡】保有期間5年超：譲渡所得税率は約20%（所得税15%＋住民税5%）まで下がり、課税所得が330万円超の方であれば、保有中の税率との差が生まれ、節税メリットがある

※保有期間5年の判定は、売却した年の1月1日時点で行う点に注意が必要です。

不動産投資における節税は、この税率差を活用した戦略です。

最低でも5年以上の長期保有を前提に計画を立てることが大切です。

【現役投資家が解説！】不動産投資で意外と落とせる経費まとめ

不動産投資では、知らないと損をする「意外と経費にできるもの」が存在します。正しく計上することで節税効果をさらに高めることができます。

なお本記事の内容は以下のYouTubeでも詳しく解説しています。

URL: youtu.be

経費として計上できるもの一覧

不動産投資で経費に落とせる項目は以下の通りです。

経費項目	内容	ポイント
接待交際費（飲食費）	仲介業者・管理会社・銀行担当者との打ち合わせ飲食代	領収書に「誰と・何のために」をメモ。個人事業主は上限なし、法人は年800万円まで
会議費	1人あたり1万円以下の業務上の飲食代（2024年4月以降）	接待交際費の枠を使わず上限なく計上可能。業務上の会話があれば飲酒も認められる

条件付きで検討できるもの

条件はあるものの、経費として処理できる項目は以下の通りです。

項目	条件・計上のポイント
美容代	YouTubeやメディア出演など「広告宣伝目的」の身だしなみ整備に限る。「なぜその支出が売上に直結するのか」を論理的に説明できる資料（出演実績など）があれば計上の可能性あり。
盗難による損失	警察への被害届・現場検証の事実があることが大前提。事業用資産（現金や備品）が盗まれた場合、「雑損失」や特別損失として計上し、その年の利益を圧縮できる場合がある。

原則として経費にならないもの

不動産投資を始めても経費として落とせない項目は以下の通りです。

項目（原則不可）	否認される理由・注意点
スーツ代	家事按分が困難であり、「プライベートでも着用可能」とみなされるため。冠婚葬祭など業務外での利用を否定できない支出は、原則として経費に認められない。
資格取得費（宅建など）	個人の資質を高める「スキルアップ」と判断される。ただし、既に事業を営んでいる者が業務上必要な知識を補う目的で取得する場合は、経費として認められるケースもある。

過度な節税は法人の純資産を減らし、将来的な銀行融資の審査にマイナスの影響を与えます。

規模拡大を目指している方は、適正な納税とのバランスを意識してください。

経費計上の判断は税理士に相談することを強くおすすめします。

不動産投資で節税効果を高める方法

不動産投資の節税効果を最大限高める方法は以下の通りです。

購入タイミングを調整する
修繕費計上を活用する
青色申告特別控除を活用する
不動産税務に強い税理士を選ぶ

購入タイミングを調整する

減価償却費は購入した年から計上が始まります。

そのため、所得が高くなる年（昇進・ボーナス増・事業の好調期）に合わせて物件を購入すると、節税効果を最大化できます。

ただし、減価償却費は月割なので、12月に購入するとその年は1ヶ月分しか減価償却費を計上できません。そのため、所得が高いうちに買うのは大切ですが、その年のなるべく早い時期に購入することをおすすめします。

逆に所得が低い年の購入は節税効果が薄くなるため、購入タイミングを所得水準と合わせて考えることが重要です。

修繕費計上を活用する

建物の維持管理に必要な修繕費は、原則としてその年の経費に一括計上できます。

ただし、注意が必要なのは「資本的支出」との区別です。

建物の価値を高めるような大規模なリフォームや設備更新は、数年にわたって償却する資産（資本的支出）とみなされる場合があります。

「20万円未満の軽微な修繕か」「原状回復のためのものか」など、処理方法を事前に税理士と確認することで、否認のリスクを抑えつつ経費化を進められます。

青色申告特別控除を活用する

不動産所得で青色申告を行うと、一定の要件を満たすことで最大65万円の特別控除を受けられます。

ただし、65万円（または55万円）の控除を受けるには「5棟10室」以上の事業的規模が必要であり、それ未満の規模の場合は10万円控除となります。

規模に関わらず、事前の「青色申告承認申請書」の提出と複式簿記での記帳が必須ですが、現在はクラウド会計ソフトで初心者でも対応しやすくなっています。

不動産税務に強い税理士を選ぶ

不動産投資の節税額は、依頼する税理士の専門性に左右されます。

減価償却の最短期間での設定、修繕費と資本的支出の有利な判断、さらには将来の売却（出口戦略）を見据えた税金シミュレーションなど、不動産特有の高度な判断が求められるからです。

税理士は顧問料の安さだけで選ばず、「不動産投資家としての視点」を持った税理士を選ぶことが、結果として最大の節税につながります。

不動産投資で節税を目指す場合のリスク

不動産投資における節税にはメリットがある一方、知っておかなければ損をするリスクも存在します。

特に以下のポイントに注意してください。

・赤字が大きい場合は銀行融資に悪影響を及ぼす

・売却時の所得により逆に損をする場合もある

赤字が大きい場合は銀行融資に悪影響を及ぼす

節税のために不動産所得の赤字を大きくしすぎると、銀行が融資審査で「この人はキャッシュフローが赤字だ」と判断するリスクがあります。

たとえばキャッシュフローが実際には黒字（現金が手元に残っている）にもかかわらず、減価償却費を含めた帳簿上の赤字が大きい場合、銀行の審査担当者によっては「赤字経営」として評価されることがあります。

2棟目・3棟目と規模を拡大していきたい方にとって、銀行融資への悪影響は致命的です。

節税効果を最大化しながら、銀行から見た財務の健全性を損なわないバランスを税理士と相談しながら設計することが重要です。

不動産投資の銀行融資については以下の記事も参考にしてください。

参考：不動産投資は融資戦略が9割！成功する人がやっていること5つのこと

売却時の所得により逆に損をする場合もある

減価償却で節税できた金額が、売却時の税負担で逆転することがあります。

物件を売却した際、売却価格から取得費や諸費用を引いた「譲渡所得」に対して譲渡所得税がかかります。

ここで注意が必要なのは、減価償却を計上した分だけ建物の帳簿価額が下がるという点です。帳簿価額が低くなるほど「取得費」が小さくなり、結果として譲渡所得（＝課税対象）が大きくなります。

さらに、購入から5年以内の売却（短期譲渡）は税率が約2倍になります。減価償却で数百万円の節税をしたとしても、それを上回る譲渡所得税を支払うことになれば、トータルで損をしてしまいます。

不動産投資の節税は購入時から売却時まで一連の計画として設計することが必要です。

不動産投資の節税に関するよくある質問

ここからは不動産投資の節税に関するよくある質問について解説します。

不動産投資の節税効果はどのくらい？

年収・物件の種類・減価償却額によって大きく変動します。

例えば、課税所得が1,000万円の方が、不動産投資で年間100万円の「帳簿上の赤字」を作った場合、所得税（33%）と住民税（10%）を合わせて年間約43万円程度の節税効果が見込めます。

正確な試算には、物件ごとの「建物比率」や「耐用年数」をもとにした専門的なシミュレーションが不可欠です。

不動産投資の減価償却はインボイス事業者にもメリットがある？

インボイス制度は主に「消費税」の仕組みであり、所得税や住民税を計算する際の「減価償却」とは別物です。

そのため、インボイス登録の有無に関わらず、減価償却による節税メリットはあります。

ただし、事務所や店舗として貸し出す物件でインボイス登録（課税事業者への転換）を選択した場合、毎年の消費税納税義務が発生します。

所得税の節税額と消費税の負担額のバランスについては、必ず事前に税理士へ相談しましょう。

不動産投資で節税をした人の失敗例はある？

よくある失敗の一つが、減価償却期間が終了した後に訪れる「デッドクロス」です。

償却期間が終わると経費が急減し、税負担が一気に重くなります。

その結果、帳簿上は黒字なのに税金の支払いで手元の現金がなくなる「黒字倒産」のような状態に陥るケースがあります。

節税期間だけでなく、償却終了後の納税額や売却（出口）まで見越した長期的なキャッシュフロー管理が不可欠です。

不動産投資の税金対策はサラリーマンにも効果がある？

サラリーマンは給与から税金が源泉徴収されているため、確定申告で不動産所得の赤字を合算（損益通算）することで、払いすぎた所得税の還付を受けられます。

ただし、年収が低いほど適用税率も低くなるため、節税効果は限定的になります。

年収500万円以下の方は、節税を主目的にするよりも、将来の資産形成や安定した家賃収入を得るための「事業」として取り組むのが現実的です。

まとめ

不動産投資の節税は、単なる「お得な制度」ではなく、「課税タイミングのコントロール」であることを正しく理解しましょう。

その核心は、減価償却で作った赤字を給与所得と相殺する「損益通算」にあります。しかし、減価償却はあくまで「税金の支払いを将来に先送りしている（繰り延べている）」側面が強く、出口（売却時）の税金まで計算に入れて初めて、本当の利益が確定します。

「とりあえず節税になるから」という安易な動機での購入は、将来の資金ショートを招くリスクがあります。正しい知識を武器に、収益性と出口戦略を両立させた投資戦略を立ててください。