サブリース契約とは？「空室でも安心」は本当？落とし穴と向いている人を解説

「空室が増える一方で、毎月の管理費と修繕費が重なって、このアパートを持ち続けるのが怖くなってきた」「本業が忙しくて物件の管理に手が回らない」こうした声を抱えて、サブリース契約を検討する地主・オーナーの方が増えています。

サブリース契約は、毎月一定の収入が保証されるだけでなく、管理の手間がゼロになり、空室でも家賃が入るので、安心が保証されているのは間違いありません。

しかし、サブリース契約には、契約書の中に潜む合法的なリスクが存在します。

知らずにサインしてしまうと、数年後に「こんなはずではなかった」という現実に直面するオーナーが後を絶ちません。

国土交通省や消費者庁が注意喚起を続けているのは、それだけトラブルが多いからです。

そこでこの記事では、サブリース契約の仕組みから典型的なトラブル事例・新法の限界・あなたの物件に本当に向いているかどうかの判断基準まで、できるだけ正直に、わかりやすくお伝えします。

サブリース契約を検討している方は、この記事を参考にしてください。

サブリース契約とは？まずは仕組みを正しく理解しよう

「サブリース契約が危ない」という話をする前に、まず仕組みを正確に把握しておく必要があります。

サブリース契約の基本構造

サブリース契約とは、オーナーがサブリース会社に建物全体を一括して賃貸し、サブリース会社が転貸人として入居者に部屋を貸す仕組みです。

以下の三者間で契約を行います。

• オーナー（賃貸人）
• サブリース会社（転借人兼転貸人）
• 入居者（転借人）

オーナーとサブリース会社の間で「マスターリース契約」が結ばれ、サブリース会社と入居者の間で「転貸借契約」が結ばれます。

オーナーは入居者と直接の契約関係を持ちません。

入居者の募集・家賃回収・クレーム対応・退去処理まで、すべてサブリース会社が担います。オーナーはサブリース会社から毎月「保証家賃」を受け取るだけです。

サブリース契約と管理委託との決定的な違い

サブリース契約と管理委託には、決定的な違いがあります。

管理委託は、オーナーが入居者と直接賃貸借契約を結んだうえで、管理業務だけを管理会社に委託する形態です。

管理会社はあくまで「代理人」であり、入居がなければ家賃は入りません。収益リスクはオーナーが負います。

一方サブリースでは、サブリース会社がオーナーから建物を借りている「賃借人」という立場になります。

入居がなくても、契約上の保証家賃はサブリース会社からオーナーに支払われます。

ただし、この「保証」には「周辺環境の変化などを理由に、サブリース会社側から合法的に家賃の減額を請求できる（借地借家法第32条）」、あるいは「一定の空室期間は家賃が支払われない（免責期間）」という、オーナーにとってマイナスな条件があります。

これをを考慮しないと、重大なトラブルが発生する可能性があります。こちらについては、次の「サブリースのトラブルが多い理由」でより詳しく解説します。

サブリースのトラブルが多い理由

サブリースに関するトラブルは、悪意のある業者だけの問題ではありません。

契約の構造そのものに、オーナーにとって不利な仕組みが組み込まれているケースが多いのです。

ここでは、サブリース契約にトラブルが多い4つの理由を紹介します。

• 家賃減額請求は合法であるため
• 免責期間（空室でも保証されない期間）が存在するため
• 修繕費は原則オーナー負担になるため
• 中途解約が極めて難しいため

それでは詳しく解説します。

家賃減額請求は合法であるため

借地借家法第32条は、借賃（家賃）が不相当になった場合に増減を請求できると定めています。

つまりサブリース会社は、経済状況や周辺の空室状況を理由に、合法的に保証家賃の引き下げを求めることができます。

「契約書に書いてある保証家賃が払われ続ける」と思っていたオーナーが、数年後に突然減額を通告されて慌てるというケースは珍しくありません。

免責期間（空室でも保証されない期間）が存在するため

多くのサブリース契約には「免責期間」という条項があります。

新築の場合は引き渡し直後の数ヶ月間、また入居者の退去後の一定期間は、家賃保証の対象外です。

空室でも家賃が入ると説明されていたのに、実際には入居者不在期間には支払いがないという状況が発生します。

特に退去が多い物件では、免責期間が繰り返し発生し、実質的な受取額が想定より大幅に下がるケースがあります。

修繕費は原則オーナー負担になるため

サブリース会社は建物の維持管理を行いますが、設備の交換・大規模修繕・原状回復費用はオーナー負担が原則です。

入居者の退去のたびに高額なリフォーム費用が請求されるケースもあります。

さらに、修繕の発注先をサブリース会社が指定する場合があり、相場より高い費用を請求されても比較対象がわかりにくい状況になるケースが少なくありません

中途解約が極めて難しいため

オーナー側からサブリース契約を解約・更新拒絶しようとする場合、契約書の規定に関わらず、借地借家法第28条に基づく「正当事由（客観的にみて解約しなければならない正当な理由）」が必要になります。

判例上、サブリース会社は借地借家法によって保護される借主として扱われるため、オーナーが「利回りを上げたい」「他社に変えたい」といった理由だけでは契約解除の正当事由として認められないのが一般的です。

ほとんどの場合、解約を成立させるためには、サブリース会社に対して数ヶ月〜1年分の家賃に相当する高額な立退料（解決金）の支払いを求められます。

これが「サブリースは一度結ぶと解約できない」と言われる最大の法律の罠です。

実際に起きているサブリーストラブルの典型事例

実際に起きているサブリースのトラブル事例をご紹介します。

トラブル事例については、以下の動画でも詳しく解説しています。

高額な家賃保証を信じて購入し、サブリース解除後に赤字化したケース

実際に問題になっているケースとして、本来は月6万円程度しか家賃が取れない物件に対し、「毎月10万円保証」というサブリース契約を付け、高利回り物件のように見せて販売する事例があります。

購入当初はサブリース会社が差額を負担するため、オーナーは「収益が出る優良物件」だと感じやすくなるでしょう。

しかし、数年後にサブリース契約が解除されると、本来の家賃相場でしか貸せないことが発覚し、ローン返済だけが重く残る状態になるケースがあります。

結果として、「売るに売れない」「毎月赤字を補填し続けるしかない」といった状況に陥る可能性もあるため、保証家賃だけで判断しないことが重要です。

家賃保証の減額によって想定していた収支が崩れた事例もある

サブリース契約では、「長期間家賃が保証される」と思われがちですが、実際には数年後に保証家賃の減額交渉が行われるケースがあります。

特に地方アパートや空室率の高いエリアでは、当初は高めの保証家賃で契約し、入居状況の悪化や周辺家賃の下落を理由に、保証額を引き下げられるケースがあります。

購入時は「毎月安定収入が入る」という前提でローンを組んでいても、保証家賃が下がることで収支計画が崩れ、手出しが必要になるオーナーもいます。

そのため、サブリース契約では「今の保証額」だけでなく、「将来的に減額される可能性」まで含めて確認しておきましょう。

退去時の「原状回復費用」を二重請求されるトラブル

サブリース会社は、入居者が退去した際、次の入居者を早く入れるためにクロス（壁紙）の張り替えやクリーニングを行います。

この際、サブリース会社は「入居者」からも敷金清算等で原状回復費用を徴収しているにもかかわらず、「オーナー」に対しても「次の募集のための修繕費」として高額なリフォーム費用を二重に請求するケースが多発しています。

工事の発注先がサブリース会社の指定業者に限定されている契約が多いため、相場より3〜5割高い修繕費を拒否できず、せっかくの家賃収入が修繕費で相殺されてしまうオーナーが後を絶ちません。

サブリース契約のメリット

リスクの話ばかりになりましたが、サブリース契約にもメリットはあります。

サブリース契約のメリットは以下の通りです。

• 毎月一定額が入る安心感がある
• 管理の手間がゼロになる

それでは詳しく解説します。

毎月一定額が入る安心感がある

サブリースの最大のメリットは、入居状況に関わらず毎月一定の保証家賃が入るという収入の安定性です。

空室率が高くても、家賃収入がゼロになるリスクを避けられます。

資金繰りが読みやすくなるため、財務管理が楽になるという実用的なメリットがあります。

管理の手間がゼロになる

入居者の募集から始まり、契約手続き・家賃回収・クレーム対応・設備トラブルの一次対応・退去手続きまで、賃貸経営に関わるすべての実務をサブリース会社が担います。

本業が忙しい・遠方に住んでいる・高齢で管理対応が難しい、という状況のオーナーにとって、管理負担がゼロになることは精神的・体力的に大きな価値を持ちます。

サブリース契約前に絶対確認すべき10項目

契約書にサインする前に、以下の10項目を必ず確認してください。口頭説明だけでなく、書面で確認することが重要です。

サブリース契約の検討をおすすめする人

サブリース契約の検討をおすすめする人は以下の通りです。

• 収益より安定を優先する人
• 本業が忙しくて管理に手が回らないオーナー
• 長期保有前提で売却予定がない人
• 遠方の物件を所有しており管理がしにくい人

詳しく解説します。

収益より安定を優先する人

入居者募集のコツや複雑な賃貸契約、滞納時の家賃回収など、賃貸経営は初めてだと何をどうすればいいかわからない実務が山積みです。

そこでサブリースを活用すれば、オーナーは専門知識がなくても、プロの管理による安定した収入を毎月受け取ることができます。

「多少の手数料を払ってでも、知識不足によるトラブルを避けて確実に家賃を入れたい」という初心者の方にとって、非常に有効な選択肢となります。

本業が忙しくて管理に手が回らないオーナー

副業でアパート経営を始めても、本業が忙しいと日々の管理業務に時間を割けなくなるという大きな壁にぶつかります。

勤務中に突発的な設備トラブルやクレームの連絡が入っても、すぐに対応するのは不可能です。対応が遅れれば、入居者の不満が募り、最悪の場合は退去（空室）につながってしまいます。

しかし、サブリースにすべての管理を任せれば、オーナーは本業に100%集中しながら、毎月安定した副収入を得ることができます。「実務の手間を完全にゼロにできる」という点において、多忙なビジネスパーソンには非常に相性の良い選択肢となります。

長期保有前提で売却予定がない人

将来的に物件を売却して現金化する予定がなく、「子や孫の代まで資産として引き継ぎたい」「長期間にわたって安定的に保有し続けたい」と考えている方にとって、サブリースは相性の良い選択肢となります。

サブリース契約の大きなデメリットの一つに「売却時に買い手が見つかりにくくなる、または売却価格が下がる」という出口戦略の制約がありますが、そもそも売却を想定していないのであれば、このリスクは極めて小さくなります。

また、自分がリタイアした後の管理や、知識のない子や孫がアパートを相続した際の実務的な負担を、あらかじめプロに「完全丸投げ」できる状態にしておけるという点も大きなメリットです。

目先の収益最大化よりも、世代を超えた「世代間の運用のしやすさと確実性」を最優先にするのであれば、サブリース契約は大きなメリットとなります。

遠方の物件を所有しており管理がしにくい人

遠方に物件を所有しており、現地での管理ができない場合や、負担がかかる場合はサブリースを利用した方が管理がしやすくなる可能性があります。

サブリース契約は物件の管理業務全てを引き受けてくれるので、距離を管理も気にせずに賃貸経営を進められます。

サブリース契約は、複数物件を所有しており「遠方の物件を管理するためにお金も時間もかかっている」というオーナー様にとって効率的な運営の一手となるでしょう。

サブリース契約の検討をおすすめできない人

サブリース契約の検討をおすすめできない人は以下の通りです。

• 将来的に売却を考えている人
• 収益改善を目指したい人
• 修繕費の余力がない人

将来的に売却を考えている人

サブリース契約が残っている物件は、自由に家賃設定を変更できず、契約内容を引き継ぐ必要があるといった理由から、買主が限定されやすくなります。

特に投資家は「将来的に家賃を上げられるか」「自分で運営改善できるか」を重視するため、サブリース契約付き物件は収益改善の自由度が低いと判断され、売却価格が下がるケースもあります。

また、サブリース解約には違約金や長期間の調整が必要になる場合もあり、「売りたいタイミングで自由に売れない」という問題が発生するケースも少なくありません。

そのため、5〜10年以内に売却を視野に入れている場合は、「出口戦略」に不利にならないかを事前に確認したうえで契約を検討しましょう。

収益改善を目指したい人

「空室を減らして収益を改善したい」「赤字物件を立て直したい」と考えている場合、サブリース契約は思ったほど改善につながらないケースがあります。

サブリースでは、家賃の一部を保証会社へ支払う構造になるため、満室時の利益も一定割合が差し引かれます。

さらに、入居率が改善してもオーナー収入が大きく増えにくく、「頑張って改善しても利益が残りづらい」という状態になりやすいです。

一方で、管理委託方式であれば、

• 募集条件の見直し
• リフォームによる競争力改善
• 家賃設定の調整
• 広告強化

などを柔軟に行えるため、物件次第では収益を大きく改善できる可能性があります。

特に、「空室改善によって収益を伸ばしたい」という考えが強い人ほど、サブリースより通常管理の方が相性が良いケースも少なくありません。

修繕費の余力がない人

サブリース契約を結んでいても、建物の修繕費や設備交換費用は基本的にオーナー負担です。

「家賃保証があるから安心」と思われがちですが、実際には、突発的な支出は継続して発生します。

• 給湯器交換
• 外壁修繕
• エアコン交換
• 漏水対応
• 原状回復費

特に築年数が古い物件では、一度の修繕で数十万円〜数百万円単位の費用が必要になることもあります。

サブリースは修繕リスクまで肩代わりしてくれる契約ではないため、一定の修繕資金を確保したうえで活用しなければならない点に注意が必要です。

サブリース契約に関するよくある質問

ここからは、サブリース契約に関するよくある質問を紹介します。

サブリース新法とは？以前より安全になった？

2020年12月に施行された「賃貸住宅管理業法（通称：サブリース新法）」により、サブリース会社や勧誘業者に対して、契約前の「誇大広告の禁止」や「重要事項説明の義務化」が課されました。

これにより、「30年一括保証・家賃変動なし」といった明らかな嘘の営業文句で騙されるリスクは減少しました。

しかし、新法はあくまで「契約前にリスクを説明すること」を義務付けただけであり、サブリース契約そのもののリスクを無くす法律ではありません。

契約書や重要事項説明書に「将来的に家賃が減額されるケースがあります」「解約には正当事由が必要です」と小さく書かれており、それを説明され、オーナーがサインしてしまえば、数年後に家賃を下げられても国は助けてくれません。

「法律ができたから安心」ではなく、「法律ができたからこそ、リスクの説明を無視してサインしたオーナーの自己責任」とされる側面が強くなった点に注意が必要です。

サブリース契約は途中解約できますか？

原則として、サブリース会社の同意なしに解約することは難しいです。

オーナー側からの解約には違約金が発生するケースがあり、解約条件は契約書に明記されているため、署名前の確認が不可欠です。

家賃保証は本当に30年続きますか？

「30年」は契約期間の目安であり、家賃が30年間変わらないという意味ではありません。一般的に数年ごとに家賃の見直しが行われ、減額される可能性があります。

保証額の変動リスクは始めから織り込んで計画を立てることが重要です。

築古物件でも借り上げてもらえますか？

築年数が古く空室率が高い物件は、サブリース会社に引き受けてもらえないか、条件が非常に不利になるケースが多いです。

「引き受けてもらえた」こと自体が有利とは限らないため、条件の精査が必要です。

サブリース会社が倒産したらどうなりますか？

サブリース会社が倒産した場合、保証家賃の支払いが止まり、入居者への対応がオーナーに直接降りかかる可能性があります。

契約前に会社の財務状況や実績を確認することが重要です。

サブリースは初心者向きですか？

管理の手間がない点では初心者向きに見えますが、契約内容が複雑で不利な条項が含まれていることが多く、知識がないまま契約すると後悔する可能性があります。

専門家（不動産弁護士・税理士・管理会社）に相談してから判断しましょう。

まとめ

この記事では、不動産投資におけるサブリース契約について解説しました。

サブリース契約は、「空室でも一定収入が入る」「管理の手間を減らせる」というメリットがある一方で、以下のようなリスクもあります。

• 家賃減額請求
• 免責期間
• 修繕費負担
• 解約の難しさ

特に、「30年間ずっと同じ家賃が保証される」と誤解したまま契約すると、数年後に収支計画が崩れる可能性があります。

そのため、契約前には、以下を確認しましょう。

• 自分は安定重視か収益重視か
• 将来的に売却予定があるか
• 修繕費に耐えられる資金余力があるか

サブリース契約は本当に自分の投資方針に合っているかを確認することが重要です。

メリットだけで判断せず、契約内容やリスクまで理解したうえで慎重に検討しましょう。