【2026年最新版】サブリースが「やめとけ」と言われる７つの理由｜トラブル事例や予防策を紹介
サブリース契約は、空室関係なく毎月定額の収入がある、管理の手間が省けるなどのメリットがあるものの、トラブルも多く「サブリース契約はやめとけ」という声も少なくありません。
このような声があるものの、問題はサブリースという仕組みではなく、管理会社・サブリース会社の選び方にあります。
適切な会社と正しい知識のもとで契約すれば、サブリースは忙しいサラリーマン投資家にとって有効な選択肢になり得ます。逆に、家賃保証の言葉だけを信じて契約内容を確認しなければ、後悔する可能性があるのです。
そこで本記事では、現役不動産投資家・小原正徳の見解を含めたサブリースの仕組みから危険な業者の見極め方・後悔しないためのチェックポイントまで、初心者にもわかりやすく解説します。
サブリース契約を検討しているオーナーはぜひご一読ください。
サブリース契約が「やめとけ」と言われる7つの理由
サブリースに否定的な声が多い理由は、契約の構造的なリスクにあります。
サブリース契約が「やめとけ」と言われる7つの理由は以下の通りです。
- 家賃が減額されるリスクがある
- オーナー側から簡単に解約できない
- 免責期間は収入がゼロになる
- 修繕費・原状回復費はオーナー負担になる
- サブリース会社の倒産リスクがある
- 売却時に不利になるケースがある
- 家賃が手元に入らない送金遅延リスクがある
ただしこれらはすべて「知っていれば対処できるリスク」でもあります。
①家賃が減額されるリスクがある
サブリース契約には多くの場合、数年ごとに家賃を見直す条項が含まれています。
借地借家法に基づき、サブリース会社は経済状況・周辺相場の変化を理由に賃料の減額を請求できます。
「30年保証」という言葉を聞いて安心する方がいますが、これは「30年間同じ金額が保証される」という意味ではありません。
保証されるのは「借り上げ続ける」という関係性であり、金額は変動します。
②オーナー側から簡単に解約できない
一般的にサブリース契約はサブリース会社側からの解約は比較的容易ですが、オーナー側からの解約は困難です。
解約するには正当事由が必要とされ、違約金が発生するケースもあります。
「条件が合わなくなったら解約すればいい」という考えでは、身動きが取れなくなる可能性があります。
③免責期間は収入がゼロになる
入居者が退去してから次の入居者が決まるまでの期間を「免責期間」といい、この期間中はサブリース会社からの送金が止まるケースがあります。
新築の場合にも竣工直後に免責期間が設けられることがあります。
「空室でも家賃が入る」という説明に対して、免責期間の存在は必ず確認しておくべき事項です。
④修繕費・原状回復費はオーナー負担になる
サブリース契約中であっても、建物の修繕費や退去時の原状回復費はオーナー負担となることがほとんどです。
家賃収入から修繕費を差し引くと、実質的な利回りが大きく下がるケースがあります。
長期保有を前提とするなら、修繕コストの見通しを事前に立てておくことが不可欠です。
⑤サブリース会社の倒産リスクがある
サブリース会社が倒産した場合、オーナーへの家賃送金が突然止まります。
それだけでなく、入居者との関係や敷金の返還義務が宙に浮く事態にもなりかねません。
財務状況が安定した信頼できる会社かどうかを事前に確認することが重要です。
⑥売却時に不利になるケースがある
サブリース契約が付いた物件は、売却時に買い手が限られることがあります。
融資の審査でサブリース契約がマイナス評価される場合もあり、売却価格が下がるリスクがあります。
出口戦略を考えるうえで、サブリース契約の存在は大きな制約になるでしょう。
⑦家賃が手元に入らない送金遅延リスクがある
入居者は正常に家賃を支払っているにも関わらず、管理会社やサブリース会社がオーナーへの送金を行わないケースが実際に発生しています。
オーナーはローンの返済や固定費を自身で負担しているため、送金が止まると即座に資金繰りが苦しくなります。
契約書に定められた送金日（10日・15日など）に正確に入金されているかを毎月必ず確認する習慣が不可欠です。「管理を任せているから大丈夫」という油断が、深刻な損失につながります。
実際にあったサブリースのトラブル事例
実際にあったサブリースのトラブル事例をご紹介します。
かぼちゃの馬車事件
2018年に発覚した「かぼちゃの馬車事件」は、サブリース契約のリスクを社会的に広く知らしめた巨額の詐欺的トラブルです。
不動産会社のスマートデイズは、会社員投資家に対して「シェアハウスのオーナーになれば、30年間毎月定額の家賃を保証する」という甘い言葉で勧誘し、1棟あたり1億〜2億円もの巨額のローンを組ませました。
しかし、実際の入居率は極めて低く、ビジネスモデルは最初から破綻状態（自転車操業）でした。同社はまもなく資金ショートを起こし、オーナーへの家賃支払いを突然停止。その後、会社は破産。
この事件の裏には、融資を行ったスルガ銀行による通帳や年収データの組織的な改ざん不正もあり、多くの投資家が自己破産寸前に追い込まれる深刻な社会問題へと発展しました。
レオパレス問題
2018年に発覚した「レオパレス問題」は、大手の信頼を揺るがし、サブリースオーナーに甚大な被害を与えた建築不正トラブルです。
大手サブリース会社のレオパレス21が、壁の遮音性が足りない、耐火基準を満たしていないなど、建築基準法に違反した欠陥アパートを多数建築・販売していたことが明らかになりました。
安全上の理由から、多くの入居者が強制退去や引っ越しを余儀なくされ、補修工事のために大規模な空室が発生。これにより、同社の経営が悪化し、オーナーへ支払われるはずの「保証家賃」の減額や支払い停止が相次ぎました。
「誰もが知る大企業だから安心」というブランド信仰が、不動産投資において通用しないことを証明した痛烈な事例です。
重要事項説明の不備や送金遅延による業務停止処分トラブル
近年、重要事項説明書を交付せずにサブリース契約を締結したとして、業務停止処分を受けた管理会社の事例が報告されています。
2021年に施行された「賃貸住宅管理業法」では、管理受託契約やサブリース契約において重要事項説明が義務化されました。
筆者である小原は、「重要事項説明を省略する会社、書類を渡さない会社とは契約しない方がいい」と考えています。
説明を受けないまま署名を求めてくる業者は、それだけで警戒サインです。
そもそもサブリースとは？初心者でもわかる仕組み解説
サブリースとは、オーナーが所有する物件をサブリース会社が一括して借り上げ、そのサブリース会社が入居者に転貸する仕組みです。
オーナーはサブリース会社から毎月一定の賃料を受け取る形になるため、「空室でも収入が入る」という点が最大の特徴として営業されます。
注意が必要なのは、オーナーと入居者の間に直接の契約関係がないという点です。
問題が発生した際はすべてサブリース会社を通じた対応になるため、管理会社の信頼性が極めて重要になります。
サブリースの悪徳業者に騙されないための見極め方
サブリースの悪徳業者に騙されないためにも、これから伝えるポイントを確認してください。
サブリース悪徳業者の特徴
サブリース契約時に契約を急かす業者はすべて悪徳業者と判断すべきです。
重要事項説明の省略や、口頭のみで書面を渡さない行為、利回りの誇大広告、「今すぐ決めないと損」という勧誘は典型的な手口です。
また、財務状況の開示を拒んだり、過去のトラブルについて回答をはぐらかしたりする態度も悪徳業者の危険サインと言えます。
過去に問題を起こした業者の傾向
契約前にネットで会社名と「行政処分」「トラブル」を検索し、過去の処分歴を洗い出してください。
国土交通省から業務停止処分を受けた業者に多い理由は、重要事項説明の不備、送金遅延、誇大広告です。
事前にこれらのキーワードで検索するだけで、リスクの高い業者を確実にはじくことができます。
賃貸住宅管理業者の登録業者か確認する
法的な保護を受けるため、国土交通省に登録された業者であるかを必ず確認してください。
賃貸住宅管理業法により、一定規模以上の業者には国への登録が義務付けられています。
登録の有無は国土交通省の「賃貸住宅管理業者検索」で簡単に検索可能です。
未登録業者との契約はトラブル時のリスクが極めて高いため、避けるのが賢明です。
サブリース契約で後悔しないためのチェック項目10個
サブリースを契約する前に以下の10項目をチェックしましょう。
- 重要事項説明の有無
- 賃貸住宅管理業の登録
- 保証家賃の見直し条件
- 免責期間の有無
- 修繕費負担の区分
- 解約条件と違約金
- 送金日の明記
- 送金遅延時の対応
- 会社の財務状況
- 過去のトラブル歴
重要事項説明を省略しようとする会社は、それだけで契約を見送る判断基準になります。
企業の細かい項目をチェックする際は国土交通省の 「ネガティブ情報等検索システム」や「会社名 サブリース トラブル」などのキーワードで検索してみてください。
サブリース契約の営業担当に必ず質問すべきこと
サブリース契約の営業担当には、最低限以下の質問をしましょう。
- 家賃はいつ・どのような条件で見直されますか？
- 免責期間はどのように設定されていますか？
- 送金が遅れた場合はどう対応してもらえますか？
- 過去に行政処分を受けたことはありますか？
- 万が一、御社の経営状態が悪化したり倒産したりした場合、私の物件や入居者との契約関係はどうなりますか？
これらの質問に対して、はぐらかしたり、根拠となる書面の提示を嫌がったりする担当者や会社とは、どんなに条件が良く見えても契約を避けるべきです
サブリースは本当に初心者向け？向いている人・向かない人
サブリース契約が向いている人、向いていない人について解説します。
サブリースに向いている人
- 管理の手間をゼロにしたい
- 多少の収益低下より安定を優先したい
- 物件から遠方に住んでいる
- 本業が極めて忙しい
このような方には、適切な会社を選んだうえでのサブリース契約は合理的な選択になり得ます。
楽に管理できることの代償として、家賃の低さや柔軟性の低さを受け入れられるかどうかが判断基準です。
サブリースに向いていない人
- 収益の最大化を目指したい
- 将来的に売却を考えている
- 修繕費の余裕が少ない
- 契約内容を自分で管理したい
このような方にはサブリースは向いていません。
前述した通りでサブリースは、一度契約するとオーナー側からの解約が難しいため、売却や自主管理への切り替えといった状況変化に合わせた柔軟な対応がしにくくなります。
まとめ
本記事では、忙しいサラリーマン投資家がサブリース契約で後悔しないための全知識を解説してきました。
サブリースは「空室でも安心」と言われますが、実際には家賃の減額リスクやオーナー側の修繕費負担などの構造的なリスクが存在します。
家賃固定ではなく一括借上げの仕組みであることを正しく理解しましょう。
契約時は、国土交通省の登録業者であるかを必ず確認し、過去のトラブル歴をネットでリサーチするとともに、重要事項説明を省略するような会社は避けるべきです。
本業が忙しくても管理会社に任せきりにせず、毎月の入金チェックや営業担当へのリスク質問を怠らない当事者意識が資産を守る防衛策になります。
サブリースは決してやめとけと言い切れる仕組みではなく、リスクを正しく理解して誠実なパートナーを選ぶことで、安全な不動産投資をスタートできます。
なお、本記事の内容は以下の動画でも解説しています。
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